我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，预算800万，想在上海买房投资，大宁板块未来发展怎么样？如果在这里买房投资的话可以吗？

(资料图片仅供参考)

沪叔： 你好，长期投资可以，如果短期投资收益不会很明显。大宁板块，位于内环和中环之间，周围是彭浦和不夜城板块。

商业方面，大宁国际广场，并以其为中心进一步发展，在商业综合体发展成熟后便吸引了大量优秀的房企在周围建造住宅。加速了板块对大众的吸引力。

教育方面，大宁总共拥有18所学校，包括中小学和初中，其中不乏很多名校。医疗方面有第十人民医院，上海市中医医，巨鹿同济医学院也只有3公里。

交通方面，有1号线，还有中环等多条高架也算是十分便利。上海大宁板块投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，预算1100万左右，圣骊名苑和盛世御龙湾这两个小区怎么样？

沪叔： 你好，圣骊名苑在东外滩，不远有1所小学，齐齐哈尔路小学（第二梯队）。教育资源处于中等水平，2012年品质次新小区，离12号和18号线都比较近，这个小区在地理位置东外滩规划等级后面会提升，未来房价价值也会高；盛世御龙湾小区户型可以，属于中原板块，在城市副中心核心区，这个小区附近生态和教育资源是比较大优势。

提问：你好，预算2000万，两娃家庭，刚到上海。想买个大点的三房以上的单位，主要是学位好一点和房子的居住环境好一点新一点。能否帮忙确定几个板块地段。准备开始看一下。另外新房积分刚到上海不久所以就刚好60分出头，市区是不是打新就不考虑了。

沪叔： 你好，两千万买学区三房及以上的户型是好选择的，兼顾学区、居住环境好且城市界面新，生活便利，建议可以考虑徐汇、黄浦、静安和浦东核心区域二手；60分+打新，要买到核心位置且配套好的新房比较难，另外新房大都是期房，是不划分学区的；具体适合新房还是二手，以及板块的选择，还得结合你的实际情况来推荐。

提问：沪叔，你好，不是富人区的张江，二手房还能卖到十五万一平，是不是有些贵啊？

沪叔： 你好，张江虽然高薪职位多，但上一轮涨价绝不是张江男贡献的，最直接的原因还是张江集团学校民转公，只要有一套学区房就能进入浦东最好的中学，这也导致汤臣豪园和汇智河畔家园等小区房价暴涨。张江学校的最低上车成本都要上千万，小户型更是稀缺更多稀缺。如果说学区房拉高了张江的上限，那么供求关系就是支撑张江持续上涨的动力，有三十七万高端从业人员的产业园区，住宅用地供应积极极少，再加上张家男平均收入普遍偏高，房价的增长似乎也就理所当然了。张江还能涨多少无法确定，唯一能确定的是在浦东二零三五规划草案中，张江的定位是城市副中心，并且还是除了临港港唯一放松人才落户的板块，政策和人才的利好是张江上涨的底气。

提问：沪叔，你好，二套，要求有学区，现在中班，工作在莘庄和浦东张江，预算首付250w左右，有房子推荐吗？

沪叔： 你好，孩子4岁，考虑学区，那只能买二手，你们有过按揭记录，那目前按照三价取低贷款政策，首付要求8成以上，首付250w，对应倒推总价就是320w以内，这个预算如果要求学区房，闵行或者浦东挂户口的学区老破小没什么问题；

如果要求上学区，那得满足人户一致，最基本要求，其次根据梯队学区热度找入户要求在2年以内的学区，确认好学区后再看学区房。

提问：沪叔，你好，怎么在下轮楼市行情的到来选择比较优质的涨幅好的板块呢？

沪叔： 你好，买房选筹，要注意选对时机很关键，楼市也有周期，选板块注意选那种发展空间大，可用于开发住宅的空地多，产业规划能级高的区域。

有些虽然空地多，但是都是产业园科技园，白天人流涌动，晚上完全没有居住氛围，这些的要避开，最主要看高素质高收入人群的往哪里去，这些人群看中的教育、各种配套，产业发达的区域，基本问题不大，比如大虹桥、张江、前滩。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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