荣盛等风来丨封面文章

文/乐居财经 魏薇

在债务违约与业绩亏损扩大的双重困境下，荣盛发展赶上了股权融资的红利。

(相关资料图)

3月6日，荣盛发展发布公告称，30亿定增计划获深交所受理。

据公告，除补充流动资金项目外，本次发行募投项目成都时代天府、长沙锦绣学府和唐山西定府邸均已获得项目土地并开工建设，部分房屋已经预售，总投资分别为48.27亿元、11.73亿元、10.29亿元，有项目已出现延期交付情况，亟需资金投入确保项目开发建设及交付进度，其中唐山西定府邸项目还涉及京唐铁路（玉田段）的拆迁安置。

公告提到，其本次向特定对象发行股票事项尚需通过深交所审核，并获得中国证券监督管理委员会做出同意注册的决定后方可实施，能否通过深交所审核，并获得中国证监会同意注册的决定尚存在不确定性。

在这一天，厦门象屿、福星股份的定增申请也分别获得上交所和深交所受理，募资金额分别为32.2亿元和不超过13.2亿元。与荣盛发展一样，这两家企业的定增事项均未通过最终审核，尚存在不确定性。

但这是一个好苗头，意味着政策层面对出险房企的包容度高了起来，房企的融资环境正在好转。在政策出台的初期，只有优质房企才能获得融资上的支持。

据克而瑞数据，2023年前三季度，100家典型房企到期债券总规模达到5528亿元，同比增长6%，第一季度为首个偿债高峰，房企们的资金压力巨大。而“保交楼”重任在前，房企们已经不能再经受冲击，好在，信贷、债务、股权等各项融资渠道正在“开闸”。

荣盛险情蔓延

这一年多来，荣盛发展先后经历了商票逾期、债券展期、美元债重组等危机，守住了债务不违约的底线。但持续性的亏损之下，荣盛发展在今年1月底被7800万元难住了。

1月30日，民生银行公告，荣盛发展2020年度第一期中期票据（“20荣盛地产MTN001”）未按期足额兑付本息，构成违约。

该中期票据发行于2020年7月22日，发行金额10亿元，债项余额9.4亿元，期限2+1年，本计息期债项利率7.22%。在这次正式公开违约之前，“20荣盛地产MTN001”已经在去年7月成功获得了一次展期。

今年1月中旬，荣盛发展还曾试图对“20荣盛地产MTN001”和“20荣盛地产MTN002”进行二次展期，即计划在原有展期15个月方案上整体再延后2年进行兑付。为了增加投资人的信心，荣盛发展以子公司股权进行质押担保作为上述两笔中票的增信措施。另外增加了首付款兑付，即拟在2023年2月23日兑付1%面额的本金金额。

同一天，荣盛发展发布业绩预告，预计2022年归属于上市公司股东的净利润亏损190亿-250亿元，上年同期为亏损49.55亿元。

为补充流动性，荣盛发展母公司荣盛控股多次将股权出售给私募基金。去年6月，荣盛控股以转让价5.91亿元向上海牛伞转让所持有的2.17亿。在去年3月至6月间，还通过大宗交易方式转让9916万股股份予8只私募基金产品，占上市公司总股本的2.28%。

2月2日，荣盛发展发布公告称，荣盛控股及其一致行动人荣盛建设、牛伞资产于近日合计减持公司股份已超过公司总投本的1%，合计减持股份数量6344.9121万股，减持比例达1.46%。

目前，荣盛发展有存量债券4只，规模38.73亿元，其中，私募债1只为“20荣盛地产PPN001”，规模5亿元。另外3只公开债中，除了“20荣盛地产MTN001”及“20荣盛地产MTN002”，“20荣盛地产MTN003”由荣盛发行于2020年12月9日，发行规模13.8亿元，期限为2+2Y，利率7.2%，到期日为2024年12月10日。

对于持续的亏损与偿债压力，荣盛发展在募集说明书表示，由于目前资金压力较大，融资成本较高，房地产市场目前整体需求依然较弱，其虽然采取了紧抓现金流、积极去化回款、交付有序推进和降费增效等措施，开源节流，积极改善公司经营情况，但对于扭转收入下滑和持续亏损趋势的效力力度存在不确定性。

定增潮与幸运儿

去年11月28日，证监会宣布恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，这也意味着暂停多年的A股房企并购重组以及再融资政策的松闸，被业内视为“第三支箭”。

此后不到一个月的时间里，包括万科A、陆家嘴、招商蛇口、嘉凯城、华发股份、绿地控股、格力地产等在内的多家A股上市房企筹划再融资。据不完全统计，至今已有超30家房企筹划股权再融资。

其中已有十家左右的房企公布了定增金额，保利发展125亿、华发股份60亿、大名城不超过30亿、中南建设（维权）不超过28亿、迪马股份不超过18亿，披露金额最高的为万科，其于2月13日抛出了150亿的定增计划，若能顺利进行，这将会是A股房企规模最大的定增案。

“定增潮”主要集中在两大领域，一方面是招商蛇口、格力地产等房企重启并购重组，并发行股份募集配套资金。另一方面，部分房企筹划定增募资，用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目等政策支持领域。

今年2月22日，中国房协发布“保交楼”行动倡议，倡议房地产开发企业及楼盘项目公司自觉履行企业责任，切实提供房地产交付保障措施，做好保交楼、保民生、保稳定的各项工作。

作为“保交楼”的责任主体，房企们自然不能倒下。

荣盛发展此次定增融资，募集资金主要也是用于推进存量项目的开发，募投项目包括成都时代天府、长沙锦绣学府和唐山西定府邸，三个项目总投资金额70.29亿元。定增募资的30亿元中，荣盛发展将投入21亿元用于上述项目。另外，9亿元用于补充流动资金。

为此，荣盛发展将向特定对象发行股票数量不超过1，304，449，155股（含），发行股票数量上限未超过本次发行前公司总股本的30%。

发行对象包括符合中国证监会规定的证券投资基金管理公司、证券公司、信托公司、财务公司、保险机构投资者、合格境外机构投资者以及其他机构投资者、自然人等不超过35名特定对象。

发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票交易均价的80%。于3月6日当天，荣盛发展收盘报2.21元/股，总市值96.53亿元，微跌1.34%。

融资开闸中等待春天

事实上，股权融资之外，在中债增的护航下，越来越多的房企获准发行中票。有业内人士表示，中债增担保降低了抵押物的标准。刚刚过去的2月，房企获批的中票发行总额已超千亿元。

2月初，万科、美的置业、新城控股、新希望地产、中国铁建5家房企中票也获准注册，总计金额达到669亿元。

2月23日，中国银行间市场交易商协会官网披露，碧桂园200亿元中票、绿城110亿元中票、厦门中骏30亿元中票、雅居乐20亿元中票获得注册。上述中票在今年1月获批，总额度达390亿元。

从获批发债主体看，监管层曾经对央企、国企和经营面稳健的大型民营房企较为“偏爱”，目前来看，融资政策正逐渐对流动性紧张房企松动。中骏、雅居乐两家中型房企出现在了2月下旬的中票注册名单中，2022年，这两家房企顶住了流动性压力，目前为止均未发生违约。

出险房企旭辉15亿元中票的发行工作处在正常推进中；有部分境外债涉及违约的房企，如宝龙和合景泰富，中票发行也在推进中。

另外，银行“内保外贷”支持房企队伍也在扩容。去年12月9日，首家“内保外贷”房企龙湖的7亿元贷款已实现提款。

1月26日，碧桂园发布公告称，已与民生银行香港分行订立融资协议，据此获得最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。

2月1日，大连万达集团正用其境内的资产进行抵押，和境内一家金融机构洽谈一笔约3.5亿美元的境外贷款，以偿还一笔3月份到期的美元债。目前仍处于商谈阶段。

据克而瑞统计，2023年1月房企债券发行了319.86亿元，其中境外发债约47亿元，实现了自2022年10月以来房企境外发债的破冰。

债券融资准入门槛进降低，如今随着荣盛发展30亿定增获受理，意味着涉险房企在股权融资层面也迎来开闸。行业保交楼、稳发展仍在推进，未来或还将有更多的房企重启融资。

仅荣盛发展而言，其也称，随着房地产融资信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，将在加强资金使用统筹管理的基础上，以“保交楼、保民生”为着力点，充分运用各类融资工具合理应对当前的债务逾期和违约情况。